不動産売買

クリニックの開業に伴って、不動産を購入すべきか、それとも借地で開業すべきかで悩む方が多いです。そこで今回は、不動産購入と借地、それぞれで開業した際のメリットとデメリットをお伝えします。

また、不動産購入と借地のどちらでも、クリニックの開業前に知っておくべき土地選びや地域分析についても深掘りします。今後、クリニックを開業する予定の方に共通する重要なポイントなので、ぜひ最後までご覧ください。

医院の立地選び: 不動産の購入と借地、それぞれのメリット・デメリット

不動産購入と借地の2つの開業方法について解説します。

経営を安定させるためには、まずは予算に合った方法を選択します。そして、集患や病院連携における問題がないかどうかを検討することも欠かせません。不動産購入と借地どちらにもメリットとデメリットがあるので、環境や考え方に合う方を検討していきましょう。

不動産購入による開業メリット

メリットは大きく分けて2つです。

1つ目のメリットとして、不動産を購入すれば、自分の資産として保有できることがあります。例えば、ローンという負債を抱えることとなったとしても、返済を続けるうちに資産が増えていきます。将来的に、土地や建物を残したいという方にとっては向いているでしょう。

メリットの2つ目は、建物や内装について、オーナーとして自由に設計できることです。そのため、コンセントの位置や間取り、内装などについて、より満足度の高い仕上がりが可能です。駐車スペースを設けたり、バリアフリー設計にしたりなど、患者さんが通いやすい環境づくりにもより力を入れられます。

不動産購入による開業デメリット

不動産を購入して開業した際のデメリットを2つお伝えします。

1つ目は、費用や準備期間が比較的多くかかる点です。開業時は医療機器やシステム、その他備品などの出費が重なるので、これらも踏まえて検討することが大切です。また、毎年かかる税金や修繕費などの維持費がかかる点も要確認です。さらに、建物に関して法的な視点で問題がないかなど、責任を負う範囲がより広いのでその分対策が必要です。

2つ目のデメリットは、場所に縛られやすいことです。一度購入したら、簡単には移転や撤退ができません。もちろん、分院を作るということは可能です。もし相手が見つかれば、売買や賃貸もできるかもしれません。ただし、初期投資が多くかかっている分、移転や撤退をするにあたって、スピード感や身軽さに欠けるというデメリットがあります。

借地による開業メリット

借地によるメリットを、2つお伝えします。

1つ目は、初期費用を抑えられることです。融資金額がより少なくて良いため、ローンの審査が通りやすいという側面もあります。また、内装や医療機器など、院長のこだわりたい他の部分にお金を集中させやすくなります。

2つ目は、維持費が少なくて済むことです。土地を購入した場合には、土地にかかる固定資産税を払わなければなりません。開業後は思わぬ出費がかさむこともあるので、土地を保有することにこだわりがなく、ランニングコストをなるべく抑えたい方は、借地での開業もおすすめです。

借地による開業デメリット

借地による開業のデメリットは2つあります。

1つ目は、土地のオーナーの指定する期限に縛られることです。もし、クリニックの経営が軌道に乗り始めていても、借地の期限が迫っていたら、それに従って撤退しなければなりません。借りている以上は、オーナーの意向に沿わなければならないため、条件面を事前に確認し、納得してから契約することが重要です。

借地の2つ目のデメリットは、土地が自由に使えないことがあることです。例えば、戸建てクリニックが一か所の土地に集まり開業する「医療ビレッジ開業」や、徐々にクリニックが集まり医療エリアができる「医療ドミナント開業」の場合、他院と駐車場を共有することになるかもしれません。その際、他の医院に迷惑をかけないよう注意をすることはもちろん、駐車場が他院の患者さんによって先に使われてしまうことが起こり得ます。経営を安定させるためには、駐車場をある程度確保できるかどうか確認しておきましょう。

医院開業を成功させる土地選びと地域分析のポイント

ここまで不動産購入でのクリニック開業のメリット・デメリット、借地にクリニックを建てる開業方法のメリット・デメリットをそれぞれご紹介致しました。

ここからは、不動産購入と借地のどちらでも、クリニック経営を軌道に乗せるさせるために重要になるポイントを7つご紹介致します。土地選びと地域分析によって、開業場所や方針がある程度定まるため要チェックです。

クリニック開業:交通の利便性と集患力の関係

まずは交通的な側面からみた立地が重要になります。

体的には、患者さんが主にどのような交通手段を使うのかによって、開業地の候補が絞られます。もし自家用車であれば、車が通りやすいことはもちろん、ある程度の台数の駐車場を確保できる場所であることが欠かせません。

公共交通機関を使用するなら、なるべくバス停や駅から近い方が望ましいでしょう。

こうした、交通の利便性と集患について、詳細はこちらにまとめてあります。
開業医の成功法則!病院・クリニックの立地・物件の選び方

地域ニーズに合わせて:生活パターン分析と診療時間の最適化

クリニックの経営を安定させるためには、診療時間がその土地の周辺地域に暮らす人たちにとって通いやすいように設定されていることが大切です。

例えば、働き手の多いベッドタウンで開業する場合に、日中だけ診療していては、患者さんが集まりにくいでしょう。反対に、高齢者や子どもが多く通うクリニックであれば、ある程度早い時間帯から病院を開ける方が、通ってもらいやすいです。

単純に集患数を増やしたいなら、診療時間が長い方が良いです。ですがその分人件費が嵩むため、ある程度集患ができそうな時間帯に開ける意識も大切です。

地域の方に必要とされ、安定した経営をするためには、開業予定地の人たちの生活パターンを把握し、診療時間を合わせるようにしましょう。

医院開業前の土地チェックリスト:地理条件のポイント解説

ポイントを3つに分けてお伝えします。

1つ目が、法的なものです。土地探しにあたり、クリニックを建てられるエリアであるかどうか確認が必要です。具体的には、「市街化区域」「市街化調整区域」のどちらであるかチェックします。この件については、後ほど詳しく触れます。

2つ目は、災害時に危険にさらされるエリアでないかどうかです。例えば、過去に大きな災害があったかどうか確認しておくと安心です。また、もし過去に水害で土地が被害を受けた場合には、地盤が緩んでいる可能性があります。

ハザードマップを確認したり、周囲の建物を見たり、仲介業者に問い合わせたりして、より安心な土地選びに活かすと良いでしょう。

3つ目に、土地選びの際は以下の地理条件も確認します。

敷地境界 敷地の境界線については購入前にしっかり確認することが大事です。「境界画定測量図」が存在する場合は安心ですが、その図面のとおりに境界杭があるかどうかは確認しておくに越したことはありません。「境界画定測量図」が存在しない場合は、売買契約時までに境界確定測量をおこなうことが望ましいです。
敷地に接道する道路の所有者 敷地に接道する道路が私道である場合、その道路を患者が使用することからトラブルに発展しかねません。そうならないよう、事前に所有者に承諾を得ておくことが非常に大切です。また、クリニックの敷地に接道する道路であれば、クリニックも共有所有者となることがほとんどですが、私道のアスファルトの剥がれや側溝の詰まりといったことに関するメンテナンスは原則自己負担なので、補修にかかる費用の分担についても事前に確認を取っておくことをおすすめします。
土地の高低差 道路から玄関までのアプローチに多少なりとも高低差がある場合、スロープを設置する必要性が高まります。高齢患者が多いことが予想される場合は特にマストとなるので、事前に不動産屋に確認しましょう。
水道管、下水管、ガス管 診療科によっては水道周りが要である場合があります。細い水道管しか引き込まれていない場合、入れ替えの費用が発生するので注意が必要です。下水管が通ってない場合は、浄化槽が必要になるためそのぶんの初期費用が発生します。ガス管がなければプロパンガスで代用可能ですが、ランニングコストが高くなります。
地盤の状態 地盤調査の結果データは、役所などで確認可能です。調査データがない場合、周辺の土地の調査データを参考にするといいでしょう。
土壌汚染 購入した土地に土壌汚染があった場合、「瑕疵(かし)担保責任」の対象となるため、汚染除去工事は売主側の負担となるので費用的には心配はいりません。ただし、汚染除去工事が必要となったぶん、建物の完成予定が先になる可能性があります。

とくに、敷地の境界線は購入前の確認が必須です。土地の利用や売買などの際に必要だからです。存在しないケースもあるので、その場合には測量を行なってから購入することをおすすめします。

また、敷地に接道する道路の所有者の確認もとても大切です。もし、公道ではなく私道であり、スタッフや患者さんがその道路を使用することになる場合、トラブル回避のために事前に所有者の承諾を得ておきましょう。水道管などの引き込み工事が必要な際に採掘する権利も併せて交渉します。

さらに、道路の破損が起きた場合の修繕費用の負担の仕方も、事前に知っておくと安心でしょう。

一度土地を選ぶと、簡単には変更できません。土地の条件が芳しくないと、建物や人に悪影響を及ぼすため、土地の良し悪しの確認は大切です。

開業地選びの重要ポイント:地域の未来展望を探る

クリニックを長期間にわたって経営するためには、将来性のある土地であるかどうか確認しましょう。

現在の状況はもちろん、将来的にどのような年齢層の人が増えていくのか、また人口が増えていくのかなどの傾向を踏まえて土地を選びます。

あまりにも人口の減少が著しい場合には、売り上げが減ってしまうため、いずれ移転が必要かもしれません。小児科や産婦人科など、ある程度患者層が限定される診療科であれば、特に影響を受けやすいので、調査は必須です。

周辺地域の土地開発の状態や、年齢層などを踏まえ、その土地に将来性があるのかを検討した上で選びましょう。

医院開業の土地選び:市街化区域と市街化調整地区の違いを知ろう

不動産が、市街化区域にあるのか、もしくは市街化区域にあるのかについて、土地選びの際に確認する必要があります。

まず、市街化区域とは、既に市街化している、もしくは近いうちに市街化する予定のエリアです。市街化区域は13種類に分けられますが、クリニックはほとんどの土地で建築可能です。ただし、「工業専用地域」の場合には、住居を兼用することができません。

市街化地区での建築に設けられている制限
建ぺい率・容積率 敷地面積に対する建物の建築面積の割合「建ぺい率」、敷地面積に対する建物の延べ床面積「容積率」は、ともに法律で定められた値を守る必要があります。
高さ 建物の高さは、斜線制限などの影響を受けます。加えて、地域によって建物の最高の高さが定められている場合があります。
高さが10mを超える場合などの日影 建物の高さが10mを超える場合などは、周囲に日影ができるという観点から、建物の高さや形状に制限が適用されます。日影制限は場所によって異なります。平均的な2階建て家屋が8~9mであることを考えると、天井を高めに設計した2階建てのクリニックを建てたい場合などには注意が必要でしょう。
防火地域・準防火地域・法22条区域 都市計画法によって「市街地における火災の危険を防除するため定める地域」と指定されている「防火地域・準防火地域」での建築なら、燃えにくい仕上げ材、燃えにくい構造にしなければならないなどと決められています。さらに、建築基準法で規定された「法22条区域」や、東京都なら「新たな防火規制区域」においての建築にも、燃えにくい屋根や外壁を使うことが定められています。
地区計画 道路から建物までの距離や、外壁および屋根の形状、色彩などが定められている地区も存在します。
接道義務 建物の敷地は、基本的に道路に2m以上接している必要があります。購入予定の土地を下見した際、この条件をクリアできそうだと思っても、道路と土地の間に他人の土地が挟まっているケースがあるので注意が必要です。

なお、上記の表のように、市街化区域でも、高さや建ぺい率・容積率、地区計画などに関して、用途によってそれぞれ条件がある点に注意しましょう。もちろん、市街化調整区域も同じく制限があります。建築基準法に基づき、都市の判断で定められます。

次に、市街化調整地区とは、建物や人を増やすための開発に消極的なエリアです。市街化調整地区へのクリニックの建設は、基本的に認められません。もし、ある程度の需要が見込まれる場合に、例外的に認可されることがあります。

土地選びの際には、そもそもクリニックを建てられるのか、どのような条件があるのか確認することを忘れないようにしましょう。

都市計画法の基本: 医院建築時に知っておくべきルールとは

土地は都市計画法に基づいた区分が与えられているため、法的に建物を建てられるかどうか、もしくは何をすれば建てられるようになるのかについて確認するのが基本です。

市街化区域であれば、13種類の用途地域を踏まえ、クリニック立てるのにふさわしいか確認しましょう。建てられたとしても、周りが工場ばかりだったり、アクセスが悪すぎたりすれば、法的に問題がなくても経営面では芳しくないかもしれません。

また、クリニックであれば市街化調整地区への建設を認められるケースもあります。ただし土地の将来的な資産価値や集患などの側面も踏まえ、本当にその土地を選ぶ価値があるのかを慎重に検討する必要があります。

さらに、都市計画が今後どのように進められるのかに関する情報を持っておくのも有益です。各市町村のホームページや、関係部署に問い合わせてみるのも良いでしょう。

医院開業時の土地選定: 有床クリニックの場合の落とし穴

有床クリニックは、土地探しに時間を要するケースが多いです。なぜなら、建築基準法第2条2項によって「特殊建築物」として扱われることから、多くの条件が付与されるためです。

特殊建築物は、不特定多数の人が利用するため安全についてより厳重に管理しなければなりません。そのため、立地条件についてもさまざまな規制があり、土地が限られてしまうのです。ちなみに、土地以外にも特殊建築物は、防火設備や構造・工事などに関しても多くの義務を負います。事務手続きなども、より煩雑になるのです。

ベッドを1床でも設ければ、有床クリニックとなり特殊建築物の取り扱いになります。そのため、開業前には無床か有床かを決めておくのはもちろん、それに見合った準備期間を設けることが大切です。

まとめ

クリニック開業のために、不動産を購入するか、もしくは借地で開業するのかについて、それぞれメリットとデメリットを踏まえて検討することが大切です。

もし、不動産を購入すれば、土地と建物を保有でき、資産を得られる上に、好みの建物や内装を追求できるというメリットがあります。一方で、費用が多くかかる上に、自由がある分だけ責任を負う部分が多いというデメリットがあります。

借地で開業する場合には、初期投資やランニングコストがより少なくて済むというメリットがあります。しかし、土地を自由に使えないというデメリットがあり、駐車場が確保できるかなど権利や土地の開発周りなどを確認しておく事が大切です。

土地選びの際には、将来的に集患が見込めるのかどうかを検討しましょう。周辺地域には、どのような生活パターンの人が多いのかを踏まえて、診療時間を設定する必要があります。

また不動産の購入でも借地でも、都市計画法に基づきクリニックを建てられるのかどうか確認しましょう。建ぺい率などが建築基準法で定められているため、条件を満たした上で納得できるクリニックに仕上がるのかどうかまでチェックします。

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